С 1 января 2024 года вступает в силу закон AB-1418, влияющий на жизнь арендаторов и, соотвественно, арендодателей, и который затрагивает основные аспекты процесса аренды жилья. Некоторые его положения будут вступать в силу постепенно в течение 2024 года.
Согласно новому закону, арендаторы не смогут быть выселены на основании обращения в правоохранительные органы, подозрения в преступной деятельности или других предполагаемых причиняющих неудобства действий.
Новый закон также устраняет препятствия, мешающие религиозным организациям и некоммерческим колледжам строить доступное жилье на своей земле.
Также новый законопроект ограничивает размер залога (страхового депозита/страхового взноса) – он не может превышать стоимость аренды за 1 месяц (вступит в силу с 1 июля 2024 года), арендаторам больше не придется вносить залог за аренду за несколько месяцев.
Арендодатели должны вернуть арендатору залог при выезде, за исключением сумм, удержанных в законных целях. Законные цели включают неоплаченную арендную плату, уборку, ремонт повреждений, причиненных арендатором сверх нормального износа, а также, в некоторых случаях, замену мебели. У арендодателей есть 21 день с момента выезда арендатора, чтобы произвести полный возврат залога или предоставить заявление с объяснением любых вычетов вместе с остатком залога и любыми квитанциями (Гражданский кодекс §1950.5.)
Также с 1 апреля 2024 года арендодателям будет сложнее выселять арендаторов в связи политикой, связанной с действиями собственника (No-fault just cause evictions). Действующие правила позволяют арендодателям выселить арендатора, если арендодатель или члены семьи арендодателя хотят переехать или хотят изменить статус собственности и пр.. Новый закон требует, чтобы семья переселилась в течение 90 дней и прожила там не менее 12 месяцев.
Арендаторы теперь смогут заряжать электрические самокаты и электрические велосипеды в своих квартирах, если батарея соответствует определенным стандартам безопасности. Ранее это было запрещено, в Калифорнии были зафиксированы пожары, вызванные неправильной подзарядкой указанных транспортных средств.
Закон ограничивает повышение арендной платы для большинства арендаторов в Калифорнии. Арендодатели не могут повышать арендную плату более чем на 10% в целом или на 5% плюс процентное изменение стоимости жизни (в зависимости от того, что ниже) в течение 12-месячного периода. Если арендаторы квартиры выезжают и въезжают новые арендаторы, арендодатель может установить первоначальную взимаемую арендную плату. Процентное изменение стоимости жизни для большинства районов можно найти с помощью национального индекса потребительских цен Бюро статистики труда или индекса потребительских цен Калифорнии Департамента промышленных отношений Калифорнии.
Генеральный прокурор штата Роб Бонта подробно объяснил, какие изменения несет новый закон.
Помимо общештатного лимита, местные законы о контроле за арендной платой могут дополнительно ограничивать то, насколько арендодатель может повышать арендную плату ежегодно.
Закон также создает новые меры защиты от выселения по всему штату для большинства арендаторов, которые проживают в своих квартирах не менее одного года. Закон устанавливает два вида выселений: выселения «по вине» (когда домовладелец предлагает выселить арендатора, если арендатор предположительно «виновен») и выселения «без вины» (когда домовладелец пытается выселить арендатора посредством « без вины» арендатора).
К выселениям «по вине» относятся:
– Неуплата арендной платы
– Нарушение существенного срока аренды
– Неудобства, растрата или использование устройства в незаконных целях.
– Преступная деятельность на территории или за ее пределами жилья, направленная против владельца или агента
– Отказ разрешить законно посетить арендуемое помещение
– Отказ от заключения нового договора аренды, содержащего аналогичные условия
Выселения «без вины» включают в себя:
– Заезд собственника
– Намерение снести или существенно реконструировать квартиру
– Вывод объекта с рынка аренды
– Владелец соблюдает постановление правительства или местный закон, требующий от арендатора покинуть помещение.
Закон о защите арендаторов распространяется на все сдаваемые в аренду помещения в штате, за исключением:
- Дома на одну семью, не находящиеся в собственности или под контролем корпорации
- Квартиры, на которые распространяется местное постановление о контроле за арендной платой, которое обеспечивает более высокую степень защиты, чем Закон о защите арендаторов.
- Квартиры, построенные за последние 15 лет
- Мобильные дома, которые не принадлежат владельцу или управляющему парком мобильных домов и не предлагаются в аренду.
- Дуплексы, в которых владелец проживает в одной из квартир на момент переезда арендатора в другую квартиру, но только до тех пор, пока владелец продолжает там жить.
- Жилье, которое ограничено как доступное жилье на основании акта, соглашения с государственным органом или другого зарегистрированного документа, или на которое распространяется соглашение, предоставляющее жилищные субсидии на доступное жилье.
- Общежития
Закон о защите арендаторов распространяется на получателей жилья согласно Разделу 8.
Арендодатели несут ответственность по закону за обеспечение безопасности и содержания квартир арендаторов в надлежащем состоянии. Сюда входят такие вещи, как обеспечение безопасной и исправной сантехники, отопления, электрооборудования, полов и лестниц; эффективная гидроизоляция; окна и двери с рабочими замками; и следить за тем, чтобы на территории не было тараканов, крыс и других вредителей. (Гражданский кодекс § 1941.1.) Даже если арендаторы знали, что их квартира не соответствует этим стандартам, когда они въехали, арендодатель все равно несет ответственность за то, чтобы сделать все квартиры пригодными для проживания.
Уведомление о повышении арендной платы
При повышении арендной платы арендодатели должны направить арендатору официальное письменное уведомление об изменении. Арендодателю недостаточно позвонить, отправить текстовое сообщение или электронное письмо о том, что он планирует повысить арендную плату. Арендодатели также должны заранее предупредить арендаторов перед повышением арендной платы. Если повышение арендной платы составляет менее 10%, арендодатели должны уведомить об этом за 30 дней до того, как повышение вступит в силу. Если повышение арендной платы превышает 10%, арендодатель должен уведомить об этом за 90 дней до вступления повышения в силу. (Гражданский кодекс § 827).
«Локауты»
Незаконно пытаться «выселить» арендатора, запирая его, отключая воду или электричество или забирая его личное имущество. Единственный законный способ выселить жильца – обратиться в суд и пройти судебный процесс.
Возмездие
Арендодатели не могут принимать ответные меры против арендаторов за использование своих прав. Например, нарушением закона является попытка арендодателя выселить арендатора, который попросил провести ремонт или указал, что повышение арендной платы является незаконным, или лишить арендатора услуг или прав, которыми ранее пользовался арендатор, таких как складское помещение или стоянка. (Гражданский кодекс § 1942.5.)
Разумное размещение
Арендаторы с ограниченными возможностями должны получить разумные приспособления, позволяющие им использовать снимаемое жилье.
Дискриминация
Арендодателям запрещается дискриминировать арендаторов на основании расы, национального происхождения, религии, пола, половой принадлежности, сексуальной ориентации, гендерного самовыражения, гендерной идентичности, происхождения, инвалидности, семейного положения, семейного положения, источника дохода (Ваучеры по Разделу 8, например), статус ветерана, на основании гражданства, иммиграционного статуса, основного языка, возраста, состояния здоровья или любых других произвольных личных характеристик.
В большинстве случаев арендодателям не разрешается спрашивать арендатора или потенциального арендатора об их иммиграционном статусе или статусе гражданства. Арендодателям не разрешается угрожать арендатору, чтобы он сказал свой иммиграционный статус, чтобы заставить его выехать. Арендодателям также не разрешается преследовать арендатора или принимать ответные меры в отношении арендатора, раскрывая правоохранительным органам его иммиграционный статус.
Получение юридической помощи
Если вы являетесь арендатором, которому грозит выселение, изо всех сил пытаетесь регулярно вносить арендную плату или иным образом обеспокоены своей способностью оставаться в своей квартире, вам может быть доступна бесплатная или недорогая юридическая помощь. Чтобы найти офис юридической помощи рядом с вашим местом жительства, посетите сайт www.LawHelpCA.org. Если вы не имеете права на юридическую помощь, вы можете получить направление в справочную службу сертифицированного юриста от Коллегии адвокатов штата Калифорния. Если вы не можете найти юридическую помощь, обратитесь к ресурсам самопомощи Калифорнийского суда для жильцов, которым грозит выселение.
Елена Кузнецова, SlavicSac.com
Эта публикация полностью или частично поддержана за счет средств, предоставленных штатом Калифорния, находящихся в ведении Библиотеки штата Калифорния.
