Калифорнийская программа помощи ипотечным кредитам, запущенная в декабре 2021 года и расширенная в начале 2023 года, предоставила миллионы долларов помощи тысячам домовладельцев, испытывающих финансовые затруднения, многие из которых являются цветными и иммигрантами.
Однако, когда средства закончатся, больше домовладельцев будут подвергаться риску потери права выкупа, поскольку им придертся бороться за сохранение дома после смерти родителя или бабушки и дедушки, зомби-ипотеки и хищнического финансирования чистой энергии PACE.
На еженедельном брифинге EMS для прессы 2 ноября адвокаты по жилищным правам и эксперты по ипотечным кредитам объяснили эти угрозы и то, что домовладельцы могут сделать, чтобы сохранить жилье; а домовладельцы, сталкивающиеся с этими угрозами, поделились своими историями о том, как они изо всех сил пытаются сохранить свои семейные дома.
После нескольких лет отсутствия связи со стороны кредиторов многие потребители считали, что их долги, возникшие в результате рецессии 2008 года, были прощены, погашены или аннулированы в ходе процедуры банкротства, однако теперь сборщики долгов высылают счета и требуют платежей.
Джо Харамилло, старший адвокат, Защитники жилищных и экономических прав Housing and Economic Rights Advocates (HERA), некоммерческой организации, предоставляющей жилищные юридические услуги и правозащитную деятельность по всему штату, объяснил, откуда взялся долг и как потребители могут бороться с этими несправедливыми ипотеками-зомби.
Он сказал, что основные угрозы, с которыми сталкиваются уязвимые домовладельцы, заключаются в том, чтобы “сохранить семейный дом после смерти родителя, бабушки и дедушки; финансирование программ «Чистая энергия с оценкой имущества» (PACE), которые ставят под угрозу дом заемщика в случае невыплаты; и “зомби” – вторые ипотечные кредиты, которые преследуют заемщиков неожиданными счетами и угрозами потери права выкупа”.
По его словам, смерть родственника-владельца дома представляет собой угрозу, когда нет ни воли, ни доверия, поэтому близким приходится проходить трудный, длительный и дорогостоящий суд по наследству, чтобы унаследовать дом, в то время как налоги на недвижимость, страхование и ипотечные кредиты накапливаются с неясной ответственностью кому платить. Джарамилло сказал, что чернокожие и латиноамериканские домохозяйства сообщают о постоянно более высоком риске потери права выкупа из-за этой проблемы.
Он добавил, что PACE, которая финансирует модернизацию домов с использованием экологически чистой энергии с беззалоговыми кредитами, погашаемыми путем добавления больших сумм к налогам на недвижимость, поставила тысячи цветных домовладельцев Калифорнии под угрозу потери права выкупа по всему штату.
“Теоретически это звучит хорошо, — сказал Джо Харамильо, — но многие продавцы и подрядчики ориентируются на домохозяйства с низкими доходами и искажают затраты или устанавливают неработающие или неподключенные к сети солнечные панели».
“Друго фактор – это ипотечные кредиты-зомби, т.е. вторичные кредиты часто выдаются одновременно с более крупной первой ипотекой с залогом, разделенной, чтобы позволить заемщикам избежать крупных первоначальных взносов и использовать часть второго кредита в счет первоначального взноса,” – продолжил он.
До жилищного кризиса 2008 года многие грабительские кредиты под высокие проценты активно продавались домовладельцам с низкими доходами, уверенным, что стоимость их домов будет только расти; после краха кредиторы-зомби по второй ипотеке перестали выставлять счета, потому что дома стоили меньше, чем сами ипотечные кредиты, и домовладельцы полагали, что вторичные кредиты были прощены, исправлены вместе с первыми или обанкротились. Однако теперь, когда стоимость домов снова выросла, сборщики долгов вернулись с годами процентов и сборов.
“Калифорнийская программа помощи ипотечным кредитам является основным способом, с помощью которого домовладельцы смогли преодолеть эти угрозы,” – сказала Ребекка Франклин, президент Калифорнийского агентства по финансированию жилищного строительства (CalHFA).
С тех пор, как она была запущена на федеральном уровне в декабре 2021 года, более 23 000 калифорнийцев сохранили свои дома благодаря программе, которая предлагает гранты в размере до $80 000 на дом на общую сумму почти 650 миллионов долларов, распределенных на данный момент.
Ребекка Франклин призвала домовладельцев воспользоваться программой, т.к., учитывая, что единовременный фонд в миллиард долларов, по прогнозам, закончится к 2025 году, а, скорее всего даже раньше.
“В отличие от программ помощи во время Великой рецессии, эта программа “представляет собой грант, который вам не нужно возвращать”, – пояснила Франклин. “Часто, когда домовладельцы слышат о нашей программе, они говорят: “Получив 80 000 долларов, им не придется их возвращать, это слишком хорошо, чтобы быть правдой, это нереально”. Но это реально. Некоторые расовые группы пострадали сильнее в финансовом отношении из-за пандемии, и цель этой программы — сохранить благосостояние их поколений и защитить тех, кто впервые покупает жилье, которые пожертвовали многим, чтобы получить дом для своих семей.”
“Даже если покупатели жилья не соответствуют критериям программы — от низкого до умеренного дохода, это должно быть ваше основное место жительства, вы не можете владеть другими домами в штате — домовладельцы могут обратиться в CalHFA за консультантами по жилищным вопросам или юридическими вопросами и услугам,” — сказала она.
“Даже когда доступны такие льготы, как ипотечный грант, многие ипотечные службы не сообщают о них домовладельцам, что делает многих уязвимыми перед неизвестной непогашенной задолженностью,” — сказала Джоанна Торрес, координатор программы Калифорнийских сельских юридических услуг (CRLA).
Ее клиент Сол де ла Круз поделился своим опытом обращения с долгом в виде зомби-ипотеки. Купив семейный дом в Салинасе непосредственно перед Великой рецессией в 2007 году, Сол де ла Крус получил два ипотечных кредита. Вторая компания перестала с ним связываться во время крушения. Затем он изменил первую ипотеку, предположил, что вторая — на $14 600 — была включена, и почти 15 лет спустя получил запрос от второго кредитора начать переговоры, чтобы избежать потери права выкупа. Он занял деньги у семьи и друзей и теперь изо всех сил пытается сохранить обе ипотеки.
“Хотя такие законы, как Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью, требуют от большинства ипотечных компаний регулярно предоставлять покупателю отчеты,” – добавил Джо Харамильо. “мы видим, что это обычная проблема. Эти хищнические кредиторы не предоставляют заемщикам информацию, на которую они должны иметь право, чтобы выяснить, действительно ли они задолжали требуемые суммы.”
“Поскольку показатели потери права выкупа возвращаются к допандемическому уровню, такие гранты, как Калифорнийская ипотечная льгота, являются ключом к защите семей от потери их самого ценного актива, передаваемого из поколения в поколение — семейного дома,” — сказала Мэри Дэй, адвокат HERA.
Ее клиент, Дэнни Бишоп, поделился своей собственной историей спасения своего дома в Ричмонде от потери права выкупа, вызванной бюрократической неразберихой и ухудшением здоровья семьи. Поскольку предыдущий домовладелец, его мать, в 2015 году начал страдать слабоумием, ее брат и сестра пренебрегали имуществом, в итоге, получили штрафы на общую сумму более $90 000 долларов за нарушение кодекса и уклонение от уплаты налога на имущество.
Мэри Дэй долго работала с властями города Ричмонд, которые заявили, что задолженность в размере $56 000 долларов за нарушение кодекса была ошибкой, а впоследствии она была снижена до менее $30 000.
“Они никогда не говорили мне, почему берут такую высокую плату,” — сказал Бишоп. “Они сказали, что продолжайте убирать свой двор, хорошая работа, а потом однажды с меня попросили десятки тысяч.”
Эта бюрократическая безответственность является нормой, когда речь идет о проблемах, с которыми сталкиваются домовладельцы, ищущие помощи.
“Чем крупнее организация, тем более устойчива она к решению отдельных ситуаций,” — сказал Мэри Дэй. “Хотя существует налоговый кодекс, который дает им право предоставлять льготы, через шесть месяцев они сказали нам, что не предоставят ее. Ошибка города и этот налоговый штраф вызвали эффект снежного кома, когда семья боролась с потерей права выкупа, и бюрократия усложняла ситуацию. Калифорнийская льгота по ипотеке стала спасением для семьи.”
Елена Кузнецова, Slavic Sacramento
Эта статья опубликована в сотрудничестве с Ethnic Media Services.
